Financiering

Een hypotheek voor een nieuwbouwhuis heeft andere regels dan een hypotheek voor een bestaande woning. Hoe werkt een hypotheek voor nieuwbouw?

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt in projectmatige bouw, dan schrijf je je in bij een nieuwbouwproject. Jouw financiële situatie en de marktwaarde van het nieuwbouwwoning bepalen hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

De maximale hoogte van je hypotheek is onder andere afhankelijk van je inkomen, je financiële verplichtingen en het inkomen van je eventuele partner. Ook de marktwaarde van jouw nieuwbouwwoning bepaald de hoogte van je hypotheek. De marktwaarde is opgebouwd uit de koop- en aanneemsom, het gekozen meerwerk en het renteverlies voor de hypotheekverstrekker tijdens de bouw.

Als je een nieuwbouwwoning koopt, koop je deze vrij op naam. Omdat je de eerste bewoner van de woning bent hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen maar betaal je 21% btw. Dit bedrag is al in de koop- en aanneemsom inbegrepen. Daarnaast betaal je geen notariskosten voor de overdracht en kosten voor inschrijving bij het Kadaster.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning dien je wel rekening te houden met de volgende kosten:

• Notariskosten, alleen voor de hypotheekakte;
• Grond- en bouwrente;
• Hypotheekrente tijdens de bouw;
• Advieskosten voor je financieel adviseur;
• Meerwerk door de aannemer;
• Afwerking van de woning na oplevering.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning onderteken je een koop- en aannemingsovereenkomst. Door deze documenten te ondertekenen, koop je de bouwrijpe grond en spreek je met de aannemer af dat hij het huis bouwt zoals vermeld in de verkoopdocumentatie. De hele koop- en aanneemsom wordt meegenomen in de marktwaarde. Het grondaandeel vermeld in de koopovereenkomst betaal je doorgaans in één keer via notaris. De aanneemsom betaal je in meerdere termijnen, doorgaans rechtstreeks aan de aannemer. In de aannemingsovereenkomst zie je de aantal termijnen staan en wanneer je een termijn dient te betalen.

Een nieuwbouwwoning wordt grotendeels casco opgeleverd. Dit houdt in dat de constructie van de woning staat en de buitenzijde is afgewerkt, maar aan de binnenkant moet nog veel gebeuren. Denk hierbij aan afwerken van vloeren en wanden, tuinaanleg, plaatsen van een keuken e.d. Het verschilt per nieuwbouwproject wat je achteraf zelf nog moet afwerken. Aannemers bieden meer- en minderwerk opties aan om jouw woning aan te passen naar jouw woonwensen. Zo is het soms mogelijk om een uitbouw te kiezen, een dakkapel te plaatsen, verplaatsen van elektrapunten en de basisafwerking van de badkamer en toilet aan te passen.

Aan meerwerk zijn kosten verbonden. Je kunt deze kosten voor het meerwerk meefinancieren in jouw nieuwe hypotheek. Jouw adviseur zal dan vragen naar (een schatting van) de kosten enen deze meenemen in een advies voor een passende hypotheek.

In veel gevallen teken je de koop- en aannemingsovereenkomst, maar duurt het nog even voordat de bouw wordt afgekondigd. Dit heeft te maken wanneer de opschortende voorwaarden uit de overeenkomsten zijn vervuld. Dit kan soms 9 maanden duren. Het is daarom verstandig om een hypotheekofferte aan te vragen met een voldoende geldigheidsduur. Zo voorkom je extra kosten voor het verlengen van je hypotheekofferte.

Zodra de hypotheekakte is ondertekent, staat de hypotheek voor je nieuwbouwwoning officieel op jouw naam en dien je iedere maand hypotheekrente en aflossing te betalen. Na deze ondertekening wordt van het hypotheekbedrag eerst de aankoop van de grond betaald en eventuele bouwwerkzaamheden die de aannemer al heeft uitgevoerd. Deze betaling verloopt via het notarieel transport.

Het overige deel van het hypotheekbedrag wordt in het bouwdepot gestort. Dit is een aparte rekening waaruit alle overige rekeningen voor de bouw wordt betaald. Over het bedrag dat in het bouwdepot zit, ontvang je rente. In het begin zijn de hypotheekrente die je betaalt en de depotrente die je ontvangt ongeveer even hoog. Doordat je de overige facturen voor de bouw uit het bouwdepot betaalt, raakt deze rekening steeds verder leeg en zul je minder depotrente ontvangen.

Het verschil tussen de hypotheekrente die je aan de hypotheekverstrekker betaalt en de rente die je op het bouwdepot ontvangt wordt renteverlies genoemd. Dit renteverlies mag je meefinancieren in je hypotheek, voor maximaal 4% van de koop- en aanneemsom plus meerwerk.

Je hebt twee soorten renteverlies:

• Renteverlies tijdens de bouw
• Renteverlies voor de bouw

Renteverlies tijdens de bouw
Heb je de koop- en aannemingsovereenkomst getekend, maar de aannemer is nog niet gestart met de bouw van jouw woning,  dan krijg je te maken met renteverlies tijdens de bouw. De hypotheekakte heb je al ondertekend en je betaalt hypotheekrente. Je kunt dit renteverlies meefinancieren in je hypotheek. Je hypotheek wordt dan hoger, maar het renteverlies is niet fiscaal aftrekbaar. Daarom is het slimmer om het renteverlies met eigen geld te betalen mocht dit mogelijk zijn.

Renteverlies voor de bouw
Is de koop- en aannemingsovereenkomst nog niet door jou ondertekend, maar de aannemer is al wel begonnen met de bouw van jouw woning, heb je te maken met renteverlies voor de bouw. De aannemer maakt namelijk al kosten voordat jij de overeenkomsten getekend hebt. Over deze gemaakte kosten berekend de aannemer een rente, dit wordt bouwrente genoemd. De bouwrente is meestal hoger dan de hypotheekrente. Jouw nieuwbouwwoning wordt daardoor duurder, want de rente wordt bij de koopsom opgeteld.
De bouwrente is fiscaal aftrekbaar, maar alleen na de ondertekening van de koop-en aannemingsovereenkomst. Als de bouwrente in de koopsom is verwerkt, wordt dit niet als rente gezien en is daarmee niet fiscaal aftrekbaar. Mocht het mogelijk zijn, dan kun je daardoor ook de bouwrente beter met eigen geld betalen.

Een hypotheek voor een nieuwbouwwoning kun je pas definitief aanvragen, zodra de koop- en aannemingsovereenkomst door jou is ondertekend. Je hebt namelijk een onderpand nodig. Zodra de bouw is afgekondigd kun je een afspraak maken bij de notaris voor de grondoverdracht. Bij de notaris teken je dan een hypotheekakte. Na ondertekening van de hypotheekakte ga je maandelijks hypotheekrente en aflossing betalen.

Koop je een nieuwbouwwoning en heb je al een huis, dan is de kans groot dat je te maken krijgt met dubbele lasten. Je weet van te voren nooit precies wanneer de bouw van het nieuwbouwproject wordt afgekondigd en wanneer je hypotheek gaat betalen. De bouw van een nieuwbouwwoning duurt vaak ruim één jaar.

Overbrugging
Indien je een nieuwbouwwoning hebt gekocht en je huidige woning is nog niet verkocht, dan kun je de eventuele overwaarde van je huidige woning nog niet gebruiken om een deel van de nieuwe woning te betalen. Met een overbruggingskrediet is het mogelijk om de verwachte overwaarde van je huidige woning, in je nieuwe woning te investeren. Zodra je huidige woning is verkocht, los je direct het overbruggingskrediet af met de opbrengst van de verkoop.